איך לחשב מס שבח ומס רכישה? המדריך המקיף

לחשב מס שבח ומס רכישה אלה בין המכשולים הגדולים ביותר שעומדים בפני אנשי נדל"ן בישראל שאותם הם נדרשים לשלם במקרה של קנייה או מכירה. כיום על כל מכירה או קנייה של נכס ישנו מס שאותו המוכר או הקונה נדרש לשלם, המס הוא חלק בלתי נפרד מתהליך הרכישה. לכן אתם בתור אנשי נדל"ן או כאלה שמתעסקים עם הנדל"ן צריכים לקחת את המיסים הללו בחשבון, על מנת שתוכלו לבדוק את כדאיות העסקה.

מס שבח ומס רכישה הם סוגי המס השכיחים ביותר שכל קונה או מוכר נדרש לשלם, ולכן חשוב מאוד שתכירו אותם ותדעו בדיוק כיצד לחשב מס שבח ומס רכישה. כך תוכלו לדעת מראש מהו גובה המס שאותו אתם נדרשים לשלם, דבר שאתם לא באמת יכולים להתעלם ממנו בשום שלב של התהליך.

חשוב לציין כי נכון להיום כל אזרח במדינת ישראל נדרש לשלם מס בגין רכישה או מכירה של דירה, כך שאין שום סיבה שתחשבו שאתם נמצאים מעל החוק או שמסיבות כאלה ואחרות אינכם צריכים לשלם מס. המדריך הבא יסייע לכם להבין בדיוק מהו גובה המס שאותו אתם נדרשים לשלם – בין אם אתם מוכרים דירה או קונים דירה.

מהו מס רכישה?

כמו שאתם בוודאי יכולים לנחש על פי השם שלו, מדובר על מס שמוטל על כל אדם שרוכש או קונה דירה בישראל. הגובה של המס איננו אחיד, והוא משתנה בהתאם לשווי של הנכס, כך שאתם צריכים לדעת את השווי על מנת שתוכלו להעריך את גובה המס בצורה המדויקת ביותר.

מס רכישה משתנה בכל מספר חודשים, כך שחשוב מאוד שתעקבו אחרי השינויים הללו על מנת שתוכלו להיות מועדכנים. במקרה שבו אינכם יודעים בדיוק מהו גובה המס, תמיד תוכלו לשאול אנשי מקצוע המגיעים מעולם הנדל"ן. אנשי נדל"ן יוכלו לספק לכם את התשובות המדויקות ביותר בדיוק בהתאם לנקודת הזמן שבה אתם נמצאים. כך שאתם תוכלו להיות בטוחים שאתם תקבלו את האינפורמציה הנכונה ביותר שעליה אתם יכולים להתבסס.

מס רכישה על דירה אחת בלבד

על מנת שתוכלו להיות ערוכים לתשלום המס, עליכם להבין בדיוק כיצד הוא מחושב. כמו שאמרנו השווי של מס הרכישה מחושב על פי שווי הנכס שאותו אתם עומדים למכור או עומדים לקנות. בהתאם לשווי של הנכס תוכלו לקבל את תמונת המצב המדויקת ביותר.

• מס רכישה על דירה בשווי של עד 1,744,505 ₪ : במקרה שבו אתם רוכשים דירה בשווי של עד 1,696,750 ₪ לא מוטל עליכם מס. המשמעות היא שאתם לא תצטרכו לשלם סכום כסף נוסף, ואתם כמובן לא תצטרכו להתחיל לחשב את גובה המס.
  
• מס רכישה על דירה בשווי של 1,744,505 ₪ ועד 2,069,205 ₪ : מקרה שבו אתם רוכשים דירה בשווי שנע בין 1,744,505 ₪ ועד 2,069,205 ₪ תצטרכו לשלם מס רכישה בגובה של 3.5% מהעלות הכוללת של הדירה.
  
• מס רכישה על דירה בשווי של 2,069,205 ₪ ועד 5,338,290 ₪ : מקרה שבו אתם רוכשים דירה בשווי שנע בין 2,069,205 ₪ ועד 5,338,290 ₪ תצטרכו לשלם מס רכישה בגובה של 5% מהעלות הכוללת של הדירה.
  
• מס רכישה על דירה בשווי של 5,338,290 ₪ ועד 17,794,305 ₪ : מקרה שבו אתם רוכשים דירה בשווי שנע בין 5,338,290 ₪ ועד 17,794,305 ₪ תצטרכו לשלם מס רכישה בגובה של 8% מהעלות הכוללת של הדירה.
  
• מס רכישה על דירה בשווי של למעלה מ-17,794,305 ₪ : מקרה שבו אתם רוכשים דירה בשווי של למעלה מ-17,794,305 ₪ תצטרכו לשלם מס רכישה בגובה של 10% מהעלות הכוללת של הדירה.

מס רכישה על יותר מדירה אחת 

במקרה שבו יש לכם יותר מדירה אחת, אתם תצטרכו לשלם עליה מס גבוה יותר. לכן אתם צריכים להיות מודעים גם למסלול הזה שמדבר בעיקר לאנשים המתעסקים בנדל"ן או אנשי עסקים למיניהם.

• מס רכישה על דירה בשווי של עד 5,340,425 ₪ : במקרה שבו לאדם מסוים יש כבר דירה אחת והוא מעוניין לרכוש דירה נוספת בסכום של עד 5,340,425 ₪ הוא יידרש לשלם מס בגובה של 8% מהעלות הכוללת של הדירה.
  
• מס רכישה על דירה בשווי של למעלה מ-5,340,425 ₪ : במקרה שבו לאדם מסוים יש כבר דירה אחת והוא מעוניין לרכוש דירה נוספת בסכום של למעלה מ-5,340,425 ₪ הוא יידרש לשלם מס בגובה של 10% מהעלות הכוללת של הדירה.

מהו מס שבח? 

אז בנוסף למס הרכישה שהוא מוטל על רוכש הדירה, ישנו גם את מס השבח – המס שמוטל על האדם שמוכר את הדירה. בעבר מס השבח היה נקרא "מס מכירה", אך החל משנת 2007 שינו את השם והחליטו לקרוא לו מס שבח. בשונה ממס המכירה שהיה מוטל על כל מכירה – בדיוק כמו מס הרכישה. מס השבח מדבר אך ורק על הרווח שאותו הרווחת על הדירה בתקופה שהיא הייתה בבעלותכם.

כלומר המוכר של הדירה אינו צריך לשלם מס על השווי של הדירה אלא רק על ההפרש בין הרף העליון ובין הרף התחתון שעליו נפרט בהמשך. כאשר המטרה היא לא למנוע מאנשים למכור את הדירות שלהם או לגבות סכומי כסף גבוהים יותר על דירות על מנת לכסות את מס המכירה. 

באמצעות מס שבח ניתן לראות כי כמות הדירות שנמכרות היא כמות גבוהה יותר ובנוסף המוכרים אינם מנסים לגזור קופון גדול יותר על מנת לכסות את המס שאותו מדינת ישראל אמורה להטיל במקרה של מכירה.

כיצד מחושב מס השבח? 

חשוב לציין כי במקרה של מס שבח זה לא באמת משנה כמה דירות יש ברשותכם, כלומר המס יהיה זהה לאנשים שמחזיקים בדירה אחת לאנשים שמחזיקים מספר דירות בבעלותם.

• מס שבח על דירה בשווי של עד 1,696,750 ₪ : בדומה למס הרכישה, גם במקרה שבו אתם מוכרים דירה בסכום של עד 1,696,750 ₪ אתם תהיו פטורים ממס. כלומר אתם לא תצטרכו לשלם מס על ההפרש בין סכום הקנייה לסכום המכירה.
  
• מס שבח על דירה בשווי של 1,696,750 ₪ לבין 2,012,560 ₪ : במקרה שבו אתם מוכרים דירה בסכום שנע בין 1,696,750 ₪ לבין 2,012,560 ₪ יהיה עליכם לשלם מס שבח של 3.5%. מס השבח יחושב על סכום של 315,810 ₪, משמע מס שבח בשווי של 11,053.35 ₪.
  
• מס שבח על דירה בשווי של 2,012,560 ₪ לבין 2,100,000 ₪ : במקרה שבו אתם מוכרים דירה בסכום שנע בין 2,012,560 ₪ לבין 2,100,000 ₪ יהיה עליכם לשלם מס שבח של 5%. מס השבח יחושב על סכום של 87,440 ₪, משמע מס שבח בשווי של 4,372 ₪.

אל תגידו לא ידעתי לחשב מס שבח ומס רכישה – תתייעצו עם אנשי מקצוע

כמו שאמרנו גובה המס שאותו אתם תדרשו לשלם במקרה של מכירה או רכישה משתנה בכל מספר חודשים. כך שחשוב מאוד שלא תגידו לא ידעתי, ותתייעצו עם עורך דין אשר מתמחה בתחום הנדל"ן. כך תוכלו לקבל תמונת מצב מדויקת לגבי המס שאותו אתם תצטרכו לשלם במקרה של רכישה או מכירה.

אם לא לחשב מס שבח ומס רכישה בצורה נכונה, בסוף זה יכול להשפיע על קבלת ההחלטות הסופית שלכם, ולא כולם יכולים להרשות לעצמם לשלם כאלה סכומים בהתאם לאותה נקודת זמן. כך שאתם לא יכולים להתעלם מהנושא הזה, וחשוב מאוד שתקבלו את כל האינפורמציה עוד לפני שאתם חותמים על החוזה הסופי.

אם אתם מסתבכים עם לחשב מס שבח ומס רכישה על פי המדריך הזה או שמא אתם לא רוצים לקחת סיכונים מיותרים – תפנו לאנשי מקצוע. הם יסייעו לכם לחשב בדיוק את גובה המס, כך שתוכלו להוריד מעצמכם את החשש מהכתפיים. כך תדעו בדיוק כמה מס אתם צריכים לשלם בהתאם לנקודת הזמן שבה אתם נמצאים.